当我们感觉每一个现代城市都看起来都一样的时候，承载着城市特色的老街正在悄然消失。年轻人慢慢搬走，原本的活力逐渐消退，房屋结构变得不适宜居住，最终被时代的潮流慢慢淘汰。
历史街区是一座城市的脉络，承载着一代人的记忆。如何在现代城市的发展过程中找到一条合适的发展路径，让老街延续“乡愁”，是政府和开发商多年来探索的重要课题。
近年来，各地政府和人民越来越重视城市文化品牌建设，承载着城市历史记忆和文化基因的历史街区改造发展模式日趋成熟。一些成功的老街区，已经变成了城市的旅游名片，成为居民和游客打卡的网红地标。
通过对我国历史街区改造典型案例的研究，梳理了三大历史街区改造发展的发展路径和特点，探讨了不同改造模式的优缺点。
上海田子坊
发展背景：上海正在从工业城市向消费城市转型，发展文创产业园成为工业用地转型的主要战略。区政府也希望盘活闲置工厂资源以提升区域经济
简介：1950年代由胡同工厂和住宅区组成，现已成为具有老上海风情的特色休闲商圈
位置：位于上海市黄浦区中心
投资主体：租户投资为主体，政府投资改善基础设施
面积：7.20,000 平方米
商业规模：营业面积3万多平方米
发展顺序：210巷（1998）->248巷、274巷（2004）
访客量：每天20,000人
所有权情况：居民分散持有
租金收入分配：按管委会比例：居民=2：8
业务结构：目前拥有各类特色商户400余家
田子坊的发展历程与战略
工业厂房改造，艺术家聚集（1998-2003） 1988年，陈逸飞、尔东强、王家军等艺术家入驻弄坊。2002年，创意产业云集，共有艺术商店、艺术工作室和展览83家。办公室落户；文创工厂规模效应溢出（2004-2007） 2004年，住宅开始出租上海的商业街，文创企业开始向居民区蔓延。2005年，政府出台住宅改革政策，授予田子坊为创意产业集群。区; 扩建部分已经扩大并成为城市地标（2008 年至今）。2008年，田子坊被定位为海派文化展示场和世博主题演绎场。其范围进一步扩大，
沿街的商店
文创振兴：街道办与文化客商合作成立“上海田子坊投资咨询公司”，将空置厂房的使用权转租，后者以市场化的方式吸引艺术家入驻，激发了“上海田子坊投资咨询公司”的活力。区域，并为后续改造效果树立典范；适时借力突破制度边界：将公房交给合作企业改造租赁，规避政治风险，拉开“住改”大幕。政府计划实施该区的拆迁后，居民、艺术家、市民共同向政府提出抗议，政府出台非住宅改革政策；
田子坊是一种自下而上的改造模式，居民和众多产业个体共同参与，根据市场导向自发调整和使用功能，逐步成功扩大，进而实现再生。整个改造不涉及土地开发和住宅拆迁，也不需要政府投入大量资金。依靠市场力量更新街区，改善居民生活上海的商业街，可谓是历史街区改造的典范。但是，市场化运作也造成了过度商业化，导致原有社区结构瓦解，社区文化衰落。去中心化的产权不仅难以统一管理区块风格和业态，也使得公共空间商业用途受到严重挤压，商业与居住矛盾频发。未来，空间产权的规划和处理将是田子坊地块保护和再利用的关键。
上海新天地
上海新天地
开发背景：1990年代，开发区满足上海中心区商业开发的要求。新天地是太平桥片区改造的一期工程，重点为后期开发住宅和写字楼项目获取溢价。
简介：以上海独具特色的石库门老建筑为依托，一条集餐饮、商业、娱乐、文化于一体的休闲步行街，主要分为北里和南里两部分
地点：位于上海市黄浦区
面积：30000平方米
建筑面积：6.9万平方米
新建筑面积：5.70000平方米
投资方：瑞安集团，投资14亿元，其中拆迁安置费用6.7亿元
发展顺序：北丽商业（2001）->南丽商业（2002）->新天地时尚（2010）
旅游量：每天2万人次，周末和节假日3万人次
业务结构：目前有250家不同特色的商户
上海新天地的发展历程与战略
旧区改造的综合性商业综合体：保留了北里大部分石库门建筑的外观，成本是新建成本的两倍，内部空间根据商业功能进行更新，世界知名的高端餐饮、家居、文化艺术等多品牌品牌 上海特色旅游景点：以其优越便捷的交通位置、独特现代的石库门建筑和多元化的服务业态，吸引着游客到上海旅游，成为上海的热门景点之一。上海旅游景点；国际交流和聚集场所：各大企业宣传新品、召开新闻发布会、招待宾客、娱乐表演的首选。
上海新天地
以现代商业振兴传统建筑：在保留石库门建筑风貌的同时，根据商业需要，对内部空间进行全面改造，将居住空间改造为商业空间，将老上海本土文化与现代商业文化进行嫁接。拥有独特的竞争力；借机宣传：利用2001年建党80周年和上海APEC会议两大契机，邀请政要来访、宴请，大大提高了新天地的知名度和知名度。逐渐成为上海城市旅游的新名片。
上海新天地本质上是一种房地产开发模式。居民在开发前已全部搬出，不会参与后续的改造过程。项目的整体规划和运营由开发商主导。从开发效益来看，上海新天地无疑是一个成功的商业地产项目。然而，从文化的角度来看，除了保留传统建筑的外立面外，还对传统建筑及其附属居民的内部空间进行了更新和搬迁，使得街区承载的上海本土文化变得更加薄弱和劣势。在保护街区文化方面。毗邻田子坊。
北京杨梅竹鞋街
北京杨梅竹鞋街
发展背景：2009年北京市政府探索旧城更新新模式，以杨梅竹斜街为文物保护试点
简介： 昔日北京最重要的出版商业街，如今已成为彰显京味特色的文化街。
位置：位于北京市宣武区东北部，大栅栏街道辖区东南部
地块大小：斜街长490米，宽5.5米。杨梅竹斜街区域占地面积8.80000平方米。
建筑面积：7.60000平方米（协街区域整体）
投资方：北京大栅栏投资有限公司（国有房地产开发企业），谢街片区总投资52亿元，一期疏散居民安置费用超过13亿元元
产权状况：开发企业和居民分散控股
业务结构：目前共有各类专卖店60家
杨梅竹斜街改造过程
街区空间更新：杨梅竹斜街从街道景观设计、单体建筑更新和基础设施更新三个层面进行改造。代表性措施：实施大栅栏12项公益设计计划，引进优秀创意设计更新街区；街区产业更新：保留大部分原有店铺，与街区文化特色相匹配的植物店铺，提升文化氛围，避免过度商业化。代表性措施：引进老北京土尔耶等传统工艺店、“内盒大院”等植物实验点；社区建设：引入大型策展活动，动员邻里居民共同参与，建立新的活动和社会关系。
文物保护：对街区内的建筑按历史文化价值进行分类评价，对具有重要价值的古建筑进行严格的修复保护。此外，保留了大部分原有的店面形态，使原有街区的历史文化氛围不因翻新而丢失；：通过自愿空置获得点状改造空间，避免大拆大建，降低开发成本。同时选择合适的格式植入点状空间；策展激活：介绍北京国际设计周带来设计师的策展活动，将策划者的创意设计植入街区，结合更新的点状空间，连接成网络，
杨梅竹斜街发展战略示意图
杨梅竹斜街是政府主导的历史街区重建。这是旧城自上而下的有计划、有目的的改造。现已发展成为具有历史文脉和保护价值的商业空间。与田子坊和新天地相比，杨梅竹斜街是一种更加兼收并蓄的开发模式，可以更好地平衡商业开发和场地保护。但同时，为保护街区文化氛围而对居民企业进行筛选和控制，也减少了项目的收入来源。2014年，杨梅竹协捷的投资收益仅为460万元，不足以支付银行利息。项目的可持续性和可重复性仍然不足。在将来，
结束语
从区块开发的三种代表性模式来看，它们在区块盘活、场地保护、经济效益等方面各有优劣。但从街区开发方式来看，商业植入、建筑改造、文创成为街区振兴的普遍举措。未来，在街区改造中明确相关产权归属，平衡街区传统建筑保护与商业发展的关系，是历史街区振兴的重要考虑。
